编者按：

在上一期的365购房指导手册中，为大家介绍了购房时认购、签约、贷款的一个流程以及注意事项，大部分购房者在拿到房子准备入住的时候，才发现各种各样的问题，比如渗水、裂缝、采光等等，开发商对此还有可能不闻不问，甚至推卸责任，最终受伤的还是购房者自己。熟练掌握验收流程以及注意事项对于每一位购房者来说都是意义深远的一件事。今天小编将为大家讲解商品房验收的一个流程以及注意事项！

商品房验收的流程：验收流程图商品房验收时需要注意的事项：

一、严格查验收房时的相关材料，注意“三书两表”

开发商需要提供的验房资料：

《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《房屋面积实测表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

只要开发商提供的一件资料不完整或者有问题的，即便该房屋不存在任何质量问题，也不能视为法律意义上的交付。

其中最重要的是《竣工验收备案表》。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对开发商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案。

缺少任何一项的话，这个楼盘是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。

作为购房者，我们不仅要查看这些资料的完整性，更要检查他们来源和内容的合法性以及合理性。只有具备上述文件，才说明开发商的房屋具体了交付的基本条件。购房者才能进行下一步的验收、缴费、拿钥匙等。

二、如何验收房屋，需要注意的问题

（一）核算房屋的面积，注意实测面积和销售面积

根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，再核对开发商出具的《实测面积测绘报告》中的面积与销售面积（契约面积）是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

一般房屋的面积问题主要集中在以下几个方面：一是开发商增加公共建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围；二是在不增加公共建筑数量的前提下，将测量面积人为加大；第三是调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积。

主要分摊项目：1、电梯间；2、电梯机房；3、水箱间；4、楼梯间；5、消防控制室；6、一层门厅及值班室。不分摊项目：1、人防工作间；2、风井 。

（二）检验房屋的质量和配套。

验房的一般顺序：

1、外部检查：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

2、土建工程：墙体检查、地面检查、屋顶检查；看有无裂缝、漏水、平整等问题；

3、门窗检查：入户门、窗户、门洞、门插等，检查灵活性、隔音效果、缝隙等问题；

4、水电气检查：上下水、防水、电表、气表、通风、排烟、排气等，一定要检查电气管道的安全性，水电线路是否畅通等；

5、厨房和卫生间的检查：排气、防水功能、照明设备等；

6、房屋设计：通风、采光、、空调孔、烟道、厨卫与客厅过道等设计是否达到要求；

7、小区环境以及配套设施；

（三）验房过程中要注意的事项：

1、

一定和开发商共同验收新房。

若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

2、一定要坚持“先验后收”的原则，验收没问题之后才可以交房。

3、 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

4、购房者应了解公摊面积及相关知识，防止房屋面积出问题。

5、不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。

6、

在验收之前，暂时不要签任何的文件和费用。

三、验收过程中的费用问题，注意分清物业费、契税

一般房屋验收没问题之后，需要缴纳物业费、公共维修基金、垃圾清运费、契税、房屋买卖交易手续费、房屋所有权登记费等。

一年的物业管理费：普通小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

契税是业主取得产权证时向国家交的税。 业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。缴纳时间一般是在过户时交纳；除税务机关，任何单位无权代收。

公共维修基金：用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果将大修基金交给开发商，很可能无法要回。返回无锡（楼盘）365房产网>>