凤凰网房产淄博讯（编辑 刘佳）6月20日，西安房管局发布购房新政。通知称，为深入贯彻落实中央“房住不炒”的定位精神，坚决遏制投资投机性购房需求，自本通知下发之日起，从市外迁入户籍的居民家庭（退伍转业、家属随军落户的除外）在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）；非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。通知还要求将临潼区纳入住房限购范围，严格执行本市住房限购政策。

而就在6月18日由国家统计局公布的5月份全国70城新建住宅价格统计中，西安再次领涨全国，而且已连续半年领涨。

对此，严跃进分析认为，政策出台非常及时，符合预期。该政策是针对“一落户就炒房”现象进行了收紧。对于无户籍的人员，在西安限购区域需要满足5年社保的条件。这一规定非常严厉，实际上现在需要交纳5年社保要求的，主要是北京上海等大城市，所以西安此次调控，对于一些外来人口的购房行为进行了管控。

“从西安此次政策管控来看，实际上说明了近期房价炒作和过快上涨的三个原因，包括借落户政策炒房、部分外来人口炒房、部分郊区市场炒房。此次西安政策管控，较为及时。此前西安也出台了管控房屋交易秩序的政策，应该说此类政策组合拳的施展，有助于促进西安房地产市场的稳定和发展。”

国家统计局18日公布5月份70个城新建住宅价格变动情况，西安再度领涨5月新房价格，环比涨幅2.0%，同比大涨24.4%。数据显示，西安已经持续半年同比涨幅领跑70城，且环比涨幅居前。

西安楼市又火了？

严跃进指出，“西安市场这两年房价上涨力度的确较大。其原因在于西安在人才导入等方面有较大的力度，人才引入加大了购房需求；另一方面，西安城市建设发展速度快，尤其是轨道交通建设过程中，相关楼盘价格上涨明显。”

两年迁入人口115万

自2017年3月，西安率先以“史上最宽松”的户籍新政拉开“抢人大战”的帷幕——“三放四降”招纳人才，放开普通大中专院校毕业生的落户限制、放宽设立单位集体户口条件、放宽对“用人单位”的概念界定，降低技能人才落户条件、降低投资纳税落户条件、降低买房入户条件、降低长期在西安市区就业并具有合法固定住所人员的社保缴费年限。

此后两年多来，西安先后7次升级调整户籍政策，至2019年2月，人才政策再次升级为“全国高等院校在校学生均可落户西安”——本科及以上学历落户不受年龄限制，全国高等院校在校学生均可落户；具有本科（不含）以下学历的，年龄在45周岁（含）以下亦可落户。

不断宽松的户籍新政，正在加速人口流入的同时，也加速优化西安市人口结构。

在2019年5月，西安市人大监察和司法委员会组织部分委员会委员和市人大代表，对市户籍新政落实情况进行视察时获得的最新数据，截至2019年4月30日,西安户籍人口共1004.9万人,流动人口317.9万人。

两年零两个月的时间里,西安市共迁入落户115.1万人，从迁入人口文化结构看,学历落户和人才引进占比高达64.05%。

西安房价绝对价格仍偏低

人口流入带来的购买力带来了购房刚需的持续增长，但需要注意的是，尽管西安房价同比数据持续领涨，但与同类省会城市相比，西安房价的绝对水平仍然偏低。《中国百城房价数据》统计显示，5月份西安新建住宅均价13931元/平方米，与百城均价13937元/平方米几乎持平。

如果横向比较同类省会级内陆城市，5月份合肥17307元/平方米、石家庄新房均价15804元/平方米、济南15406元/平方米、郑州13792元/平方米，西安的房价并不突出。

再看更能反映真实市场情况的二手房市场：据国家统计局数据，西安市5月份二手房价格环比、同比涨幅分别为0.6%、12.1%，尽管涨幅在70城中靠前，但远远不如新房价格数据抢眼。

严跃进判断，“西安目前并非全国性的购房市场，即便房价上涨，也不可能持续上涨。换而言之，对比一些全国性的房地产市场来说，类似杭州、三亚等，西安的房地产的市场需求更多还是陕西省内的，市场经过炒作后还会降温，不可能长期涨幅靠前。

事实上，市场交易量并没有数据反映出的“火爆”，西安市统计局公布，1-4月商品房销售面积548.87万平方米,下降9.4%,降幅较上年同期扩大8.1个百分点，其中住宅销售面积下降8.1%。

每经记者查阅《中国百城房价数据》发现，5月西安市单月成交面积环比增加44%、同比减少32%；同时，成交金额环比增加48%，同比则减少30%。

成交数据的回落，无法支持市场“从小阳春走向盛夏”的结论。

高端项目抬高均价

对此，同策咨询研究中心总监张宏伟指出，“同比涨幅是没有太大的意义，这里存在着一定的结构性因素，部分高端项目备案价格高了，有可能也会影响价格变化。”

“最近房价是在涨，但也没有很夸张。”曲江板块的“中海曲江大成”置业顾问告诉每经记者，她们开发销售的项目在西安市场属于中高端项目，之前开盘的已售罄，下个月即将开盘的备案价为17000-18000元/平方米，但还不是最高的。

记者查阅各交易平台，发现1月份入市的38个楼盘中，有三个普通住宅项目均价超过20000元/平方米，6个项目超过15000元/平方米，随后的几个月也持续出现一定比例的高端项目和精装修项目，甚至最高单价超过32000元/平方米。

“三四月份这个阶段一些项目集中放量的话，有可能结构性上会影响市场价格的表现，其实从整个市场的趋势看起来，其实五、六月份乃至今后市场还是有动力不足的迹象。目前卖的好的，应该还是价格有优势、或者是被限价的项目。”张宏伟判断。

属板块轮动补涨所致

《每日经济新闻》在2019年2月曾报道过全国房价板块轮动的现象，根据《全国房地产板块轮动现象研究报告》称，本轮房价上涨周期中，大部分城市的启动时间为2015年下半年，西安则属于板块轮动中上涨时间靠后的城市。

就在大部分城市房价一路高歌猛进的2015到2016年，西安、锦州、遵义等城市房价最大跌幅才一度达到4.1%。直到2018年上半年，西安楼市开始逐渐回暖，并在2019年1月达到历史高位均价——16087元/平方米。

对于板块轮动中的表现，严跃进分析认为，“过去的西安周边交通并不便利，西安市场也属于“孤岛”的概念，但近两年，包括西安到汉中南、西安到宝鸡、西安到延安的高铁都已经在建或部分运营，有助于省内部分地级市的购房者进入西安，进而带来更多的购房需求，从而带动房价上涨。在购房需求比较大、同时西安过去几年没有上涨的情况下，房价更是容易出现补涨。”

正是由于西安房价经历过此轮下跌，又在上涨轮动中扮演了“补涨”的角色，当全国各区域房价呈现平稳发展之时，西安房价呈现出同比涨幅一路走高的态势。

严跃进也曾指出，“此前西安已出台对房屋交易秩序管控的政策，充分体现了当前房地产市场依然有各类不稳定因素。对于西安市场来说，后续不排除会有新的调控，尤其是其环比涨幅和同比涨幅排第一的现象，容易引发管控。”

（来源：每日经济新闻）

毫无疑问，这次疫情导致的全球衰退将超过2008年经济危机。

欧美发达国家“负利率”遍地、美联储史无前例的“无底线”量化宽松以及深不见底的全球疫情蔓延，都预示着我们很可能要经历一场前所未有的经济危机。

除中国以外的所有发达国家，陷入衰退已经是板上钉钉、毫无疑问。而中国根本不可能独善其身。

中金公司在最新的研报中，已经将中国2020年实际GDP增速预测从此前的6.1％下调至2.6％。而3月19日瑞银同样将中国全年经济增长预测大幅下调至1.5%。

我在两周前3月12日的文章《》里就提前预测过：我国目前的抗疫胜利仅仅只是1.0版本。疫情对这个世界的冲击才刚刚开始，疫情对我国进出口贸易和产业链的影响才是真正的2.0版本！

我国目前完成的仅仅只是保证人民生命安全的第一阶段工作，而维持经济平稳运行才是后期更加艰苦的任务。

2008年经济危机时，我国在“四万亿”和“保8”的驱动下，第一个从泥潭中爬起来，带领世界实现了正增长。我相信这一次，历史会再次重演，因为我们可以使用的工具还有很多，比如新基建、货币宽松、房地产。

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抄底中国

欧美日的“零利率”“负利率”以及货币大放水，必然导致流动性泛滥，资本逐利的本性一定是会选择流入投资回报率更高的国家和地区。

而目前我国的存款利率为：一年定期1.75%，二年定期2.25%，三年定期2.75%。单单从利差的角度来说，国际资本就有极大的动力流入我国。

此外，从去年开始，国外资本就开始大规模的抄底中国商业地产，主要目标城市就是北京和上海。包括现在正在跑路的潘石y，也是在以极低的价格“引狼入室”。

完全可以预见，随着我国第一个走出疫情，经济逐步复苏，以及国际资本避险的需求，国内一二线城市的优质地产项目都将成为外资抄底中国的廉价筹码。

2

承认回暖

3月24日，官媒人民网刊文《买卖双方入市意愿强，多地二手房市场回暖》，这可是官媒第一次公开承认楼市回暖。

我在前几篇文章里一再提醒各位，房住不炒和打压楼市完全是两回事，房住不炒更不是打压楼市的代名词。

在全球经济同步衰退，我国经济下滑压力如此之大的当下，让楼市合理回暖才是最最正确的姿态。

千万不要意*高层会对楼市下重拳，楼市是皮夹子的现状短期内根本无法改变。

所以我们看到今年开始，上海、南京等城市的限价已经悄无声息的低调打开。上海最热板块前滩的价格已经从前几年的8.5万，放宽到今年的9万+。2020年上海首张预售证绿地海珀外滩定价13.8万元/平，而去年近在咫尺的融创外滩壹号预售价还是12.15万/平。

而深圳的火爆更是搞得沸沸扬扬。先是几天前的豪宅秒光，现在又出现高价喝茶费。深圳宝安海纳公馆116平总价1150万的新房“喝茶费”需要70万，云玺和金亨利二期的“喝茶费”也是60万-70万。没有楼市的火爆，哪来的高价“喝茶费”。

至于各重点城市新房、二手房成交量的回暖数据，我就不再列举了，之前几篇文章说的已经很多了。

3

谨慎炒股

美股在10个交易日内经历4次熔断历史罕见，美股崩盘导致国内A股更是频遭牵连。

如果你要是仔细品味，就很容易发现，这几十年来，我们的A股很难长期走出独立行情，永远是涨跌交替。不客气的说，我从未见过一个人，是在股市里真正发家致富的。短期的身价暴涨之后，必定在将来的某一天会还给股市。不到收手的那一刻，股市里根本就没有赢家。

越是资本市场动荡，越是金融市场起伏，房地产才越体现出保值作用。

2015年楼市大行情是如何起来的？就是2015年6月A股达到最高点5178点之前，股市里获利的大咖们纷纷套现离场，购买上海和深圳的豪宅固化收益。2015年的大涨行情完全就是从豪宅市场开始，从上而下带动起来的。

所以，股市注定就是短期融资的工具。价值投资和长期牛市暂时我们根本做不到。

千万别自信的以为你炒炒股赚点钱就可以收手了，最后你的首付全部都会在股市里变成别人的首付！

楼市和股市是水火不容的两个物种，炒股的人，会嫌弃楼市赚钱慢，而真正懂得楼市价值的人，却根本瞧不起股市。但最终的结果往往都是买房的只赚不赔，炒股的万年不赚。

股市是人性贪婪的放大器，而最终人性都会在贪婪面前一败涂地！

所以，我不建议你炒股，或者说要谨慎炒股，包括股票基金、指数基金。股市，高层都难以精准把控，更别说你平民百姓了。

4

怪胎学区房

从2月底开始的这轮回暖，一线和重点二线成交量最大的是三种房子：学区房、倒挂新房、大户型改善。

我在2月13日的原创文章《》里就告诉过大家：第一波行情就是3月份开始的学区房热潮。现在看来的确如此，其实这根本不算预测，而是多年来的经验积累。

楼市里，最抗跌的产品是小学和初中都属于第一梯队的双学区房（含九年一贯制重点学区），其次是第一梯队的小学学区房。然后才是核心地段的品质次新房。而最不抗跌的是显著高于周边价格的高溢价豪宅，剩下最最不抗跌的就是没有学区的郊区老破小。

在整个楼市里，学区房是完全脱离楼市大行情的独立存在，而且永远是只涨不跌。对于学区房而言，根本不需要分析房产政策，根本不需要看利率高低，所有利空所有利好，最后都会被学区房转化为利好政策。学区房根本不受楼市政策的制约，学区房只受入学政策的影响。

目前深圳的学区房已经比年前涨价至少5-10%，而根据我第一线的实地看房，上海的学区房成交极为迅速，不过价格基本保持稳定。

所以，对于需要学区房的朋友来说，一定要提前考虑，越早买越划算。在不考虑自住的情况下，首选总价最低的挂户口房。在学区房中，什么户型、朝向、楼层、装修，一切都是次要因素，只要不是自己住，总价低就是第一竞争力。

学区房最畅销的永远是总价最低的，而决不是品质最好的。

5

房贷会被通胀淹没

未来10年，我们的房贷会被通胀淹没。

目前我国广义货币供应量M2是200万亿，而2013年时才110万亿，不到七年翻了一倍。过去四十年，我国的M2年均增速为15%。

利率越来越低，物价和收入越来越高，这是大势所趋。所以，千万别看到现在房价不涨或者下跌，就不敢贷款或者少贷款。

正确的做法应该是在自己能力范围内尽量多贷款贷足款，还贷期限拉到最长，并且采用等额本息的方式，总之，现在月供越少越划算，欠银行越多越划算。

目前，上海的抵押经营贷利率已经低至4.35%，而且是20年等额本息，这比房贷利率（5年期LPR）4.75%还要低。所以，都在说要防止信贷资源流入楼市，在如此大的利差面前，资金的去向可想而知。

现在，上海还有一种税费贷，就是买卖房产缴的税也允许你贷款。在申请按揭贷款时可以同步申请税费贷，到时候银行会给你张银行卡，缴税时直接刷卡，然后慢慢还款。利率3.5%，和公积金利率差不多，期限5-10年，最高额度50万。也就是说你买卖房子的契税、个税（包括遗产税）、增值税，统统可以享受最低利率贷款。

我熟悉的贷款老师最近告诉我说，他做这行十多年，从来没有过今年这么低的经营贷利率，从来没有过这么快这么轻松的的审批流程。

其实，从税费贷也完全可以看的出，央行多次降准降息之后，各大银行的钱都已经多的溢出来了，急切需要把钱放贷出去。

而房贷业务是银行业最有保障收益最高的业务，所以，从这个层面看，高层还是鼓励购房的。

6

贷款翻倍

每一次换房，你的贷款金额至少要翻倍，才有意义。

比如你自住一套500万的房子，贷款还有200万未还掉，那么假如你置换的房子是600万，贷款从200万增加到300万，那么就完全没有必要换。因为置换一次单单是中介费契税个税增值税就要接近10%，也就是60万左右，而你多贷了100万，却还要付出60万的的换房摩擦成本。

置换，必须让贷款额至少增加一倍，否则就别换。

买房赚钱靠的就是杠杆赚钱，靠的就是用银行的钱赚钱。房价大涨行情下，万不得已可以选择用全款或者少量杠杆买房，但是在房价滞涨和横盘时期，必须达到杠杆翻倍，换房才有价值。

房屋置换的大忌，就是平进平出！

7

让每一套房子都负债

15年前，上海丈母娘找女婿都要求“有房无贷”，但现在看来，当年的有贷和无贷，现在身价至少相差2-3倍。

美联储无限量印钞开启，各国零利率负利率频现，全球大宽松时代已经到来，认不清这个现实你将输的很惨！

全款买房和提前把银行贷款全部还清，是最愚蠢的理财方式。

假如你名下有一套无贷款的房子，那么接下来你要想尽办法让它负债。比如卖掉后再按揭换房，或者抵押掉套现出来再买房。

让每一套房子都处于还贷之中，才是你抵御通胀最合理的方式，因为你手里的钱会变毛。所以，假如你手里的钱都是银行的，那毛的越快，你的资产才越高。

你必须保证，手里始终拿着银行的钱。轮到大涨，你就一步登天，房价不涨，你也能抵御通胀。

一定要记住：合理负债才是你抵御通胀最有效的手段！

8

哪里可以买，哪里需警惕？

深圳：钱够就买，有钱就买，不论是首套还是改善，不论是自住还是投资，因为，深圳的房价根本摁不住，而且当地的种种做法早已表明对楼市的暧昧态度。

北京、上海、广州：已经是房价底部，未来能否大涨，没必要预测。微涨，长期上涨是毋庸置疑的。首套刚需尽管买，千万别幻想房价再跌，任何一次经济危机的最终结果都是房价继续上涨。投资要衡量自己的杠杆高低、月供能力，不建议超过自己能力的高杠杆投资，因为也许你没等到房价大涨就自己先爆仓了。

苏州，南京、杭州：这三个回暖明显的城市，刚需可以进场。这三座强二线属于内生性需求很强的城市，良好的经济发展，较高的人均收入，持续的人口增量，都是房价持续上涨的保障。高杠杆投资继续观望，等待政策利好。

南通、沈阳、大连：去年涨幅很大，而且没有明显调整过，非迫切刚需都要谨慎入场，观望为主。

天津，济南、青岛：去年跌幅很大，目前基本到底了，但是后期上涨动力明显不足，刚需可以入，投资需谨慎。

我写文章有个原则，必须包含两方面内容：讨论价值观和分享方法论。所有没有方法论的文章都是耍流氓。我的文章必须做到让读者获得新的知识点和技能，否则我宁可不写，免得浪费你我的时间。