农村宅基地审批需具备以下条件：

1、申请人必须是农村户口居民，且常年居住在农村，名下没有宅基地。

2、年龄要求，年龄通常要满18周岁，有独立的经济来源，并且已经分户。

3、必须符合“一户一宅”政策，即村民名下只能有一套住房。

4、必须符合本村统一的居住整体规划。

5、必须征求四邻意见。

6、必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划及村镇建设规划。

7、严禁非农户和其他人员在本村购买宅基地。

8、不得因出租、出卖原有宅基地再申请宅基地。

9、必须符合乡村基本规划。

10、必须征得临近的同意。

11、自然灾害导致农民失去房屋重建。

12、符合政策规定迁入村集体经济组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的。

13、因国家、集体建设项目征用、自然灾害、村庄规划等需要搬迁的。

土地登记的程序：

1、土地登记申请；

2、地籍调查；

3、权属审核；

4、注册登记；

5、颁发或更换证书。

综上所述：农村宅基地上的房屋可以买卖的。但是需要经过相关部门的批准，并且只能卖给本集体经济组织的村民，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此，本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。

法律依据：

《中华人民共和国农村宅基地管理办法》

第十三条

有下列情形之一的，可申请宅基地：（一）因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的；（二）实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造，需要调整拆迁的；（三）现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的；（四）已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的；（五）经县人民政府批准，农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员，确需在农村安家落户的；（六）离休、退休、退职的职工，复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的；（七）法律、法规、规章另有规定的。