买房对每个家庭而言都是一项重大消费，存在交易金额大、履行周期长等特点，在这过程中可能暗藏各类风险，如销售员虚假承诺、住宅变公寓、合同暗藏霸王条款等。如何做一个聪明的购房人?

一日值千金

“查”土地使用年限

消费者买房往往最关注房屋位置、价格、质量、环境、户型等，容易忽略商品房土地使用年限。现实生活中，存在70年土地使用年限的住宅，也存在40年土地使用年限的公寓。40年土地使用年限的公寓一般是商住性质，规划用途多为办公，此类房屋不能享受住宅类房屋办理户籍迁入、入学、提取住房公积金等业务。因此买房时要特别了解房屋土地使用年限，经营者也必须如实告知此类重要信息。

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“看”订金或定金

房屋诚意金、意向金、订金……买房时你是否缴纳过各种“金”?其实，法律上并没有“意向金”、“诚意金”的概念，这是开发商或中介为了牵制购房人设计的一种营销手段。“意向金”、“诚意金”或“订金”转“定金”是一个重要的购房环节，消费者正式缴纳定金时应签订认购协议等明确约定商品房真实信息及双方权利与义务的合同，对房号、建筑面积、成交价格、正式签订《商品房买卖合同》时间、违约责任等进行明确约定。

此外，要特别注意“定金”与“订金”的区别，“定金”具有担保作用，且不能超过总价款20%，如果开发商违约，须双倍向消费者返还;如果消费者无法履约则不能要回，因此买房时要谨慎交定金。而“订金”具有预付款性质，一般情况可以退。

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“审”合同重要条款

看房时通常先通过宣传资料以及销售人员口头介绍了解房屋基本情况，但成都的蒋先生就被销售人员误导并缴纳了5万购房定金。他看中成都某楼盘一楼户型，销售人员口头宣称一楼花园为其私有，不属于公共面积，可以改造、种植花草等。但后来蒋先生通过业主群和房管局了解到，一楼花园属于全体业主，不能进行任何改动，与销售人员承诺完全不符。

消费者签订购房合同时，要认真审查合同的重要条款，如房屋面积、楼层、房号、房屋价格、交房时间、交房标准、解除合同的条件、违约责任等。此外，对于销售人员口头承诺、宣传资料展示的内容，也应在合同中进行书面约定。同时，开发商也应按照《民法典》第496条规定履行公平设定权利义务、显著提示告知等义务。如果开发商未对重要事项进行说明，按照《民法典》第496条第2款规定：“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”意味着购房合同中的“公司保留最终解释权”“协议一经签订，概不退款”等“霸王条款”不会对消费者产生法律约束力。

最重要的是，消费者购房过程要注意索要和保存票据、宣传资料、聊天记录等，以便维权有据。发生消费争议时，可先与开发商协商解决，协商无果可向当地消委组织投诉、向相关行政部门投诉或通过司法途径维权。

热点城市中，存量房已经贡献了大多数成交量。与买新房相比，买二手房要复杂得多，仅从流程上就能看出。二手房多了房子评估等环节。

那么，买二手房之前需要做哪些功课呢？

第一步、筛选房源

筛选房源有两层意思，第一层是找到，假房源是目前二手房领域的顽疾，常见的有四种假房源：

1、看中某套房源，打过去就该房源下架了。

2、房源更新不及时，存在误差。

3、房源价格比宣称的价格高出很多。

4、房源展示信息有误，比如A房子用B房子的，描述信息夸大等。

核实存在难度，需要购房者耐心点找寻辨别。

第二层是找到想要的房源。

什么房子是自己需要的，自己必须清楚，不能被中介和业主带跑了。每套房子都会有自己的优点和缺点，关键看你需要什么，房子面积、户型、地段、交通、等方面，你不大可能全都占有，选几个你关注的方面，找到满足这些条件的房子即可。中介和业主知道房子的优点，但这些优点并不一定是你所关注的。

第二步、必须做好产权核验

买房子前，必须先确认这套房子产权，业主都有哪些人，业主们有没有债务纠纷，出现问题后，他们名下的房子会不会被执行？

产权明晰是确保自己的房款不会打水漂的第一步。现在越来越多的城市开始推行房源核验了。北京已经开始执行，房源上架前必须核验产权。地方城市也在逐步推进，比如南昌市，该市房子挂牌前必须提交必要信息，然后生成唯一的房源编号和二维码，购房者可以通过当地的房源核验平台、公众号、中介网上房源展示页的二维码等多个渠道来查看房源信息，购房者可以看到以下信息：

第三步、搞清楚业主是否同意卖房

大量二手房纠纷案例告诉我们，在房子存在共有产权人的情况下，一定要搞清楚共有产权人是否同意卖房，从购房者的角度来说，这里有两个考虑。

1、如果不是业主都同意卖房，购房者付了钱也没什么用，只有极少数情况下能够通过诉讼的方式要求过户。损失钱不说，还会耽误自己的购房计划。

2、部分房主可能会以此为借口撤销房屋交易。无论是火热的时候，还是冷清的时候，房主毁约的情况都会存在。以夫妻共有产权房为例，如果业主不想卖了，可以配偶不知为由毁约。

搞清楚业主都同意卖房就是为了避免这两种风险。买房时要要求中介把房主约出来，如果不能约出来，对方提供的共有产权人经公证的书面授权书也必须核实真伪。

小编认为这一步为关键，交了钱才发现产权问题，可就麻烦了。

第四步、房屋质量检查

你看到的并非是全部。除却房子装修掩盖漏水、裂缝等问题之外，还有一些明面上看不到的问题，比如房子里是否出现过意外，这类房子中国人是忌讳，除了问清楚之外，也应该在合同补充协议中写明相关条款。

第五步、签合同

二手房合同有两个，第一个是居间合同。居间合同是一个三方合同，一式三份。上面涵盖了房屋信息、委托事宜、中介达成交易和未达成交易后佣金处置方式、三方违约责任、争议处置方式等。重点是中介拥挤和违约条款。

第二个是存量房买卖合同。存量房买卖合同比新房合同薄很多，新房有大量的房子本身问题的约定，二手房则重点提及以下几点：

1、房屋基本情况，主要是房屋位置等信息；

2、房屋权属情况，主要是权证编号，土地使用状况，房屋是否普通商品房，房屋抵押状况，房屋租赁状况（这一点多说一句，承租人有优先购买权，购房者切记）；

3、中介方信息、中介费等；

4、成交价和付款方式；

5、过户和户口迁出迁入问题；

6、房屋验收约定

7、税费约定；

8、违约责任。

第六步、资金问题

签完合同，就涉及到资金问题了，交完定金，并约定若干日后交付首付款，并办理贷款，贷款这里涉及到房屋评估问题，一般二手房受房龄影响贷款都有一定程度缩水，首付要多准备些，别因为首付款不足违约被扣除定金。

第七步、过户和户口

房贷办理下来，资金交割完毕，再去税务部门完税，接下来关键步骤就是过户了。带齐资料，约定时间即可。如有户口迁入迁出事宜，也可根据合同约定来执行。

后提醒下，好换个不常用的新号码。