《中华人民共和国土地管理法》第56条：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划主管部门同意。

而根据《城市房地产管理法》第18条和第44条的规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方市、县人民政府城市规划主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

此外，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第16条的规定，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。因此，土地使用者未经批准不得擅自改变土地用途，经批准改变出让合同约定的土地用途的，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》进行了具体规定，根据原《土地使用权出让合同》的约定不同分两种情况处理：

一是《国有土地使用权出让合同》明确约定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权或者法律法规或规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回土地使用权（对出让土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据余期出让土地使用权价格确定）后，依法重新公开供应。

二是《国有土地使用权出让合同》没有约定，法律法规、规定也没有明确规定的，土地使用者应当按规定报经出让方（市、县人民政府土地主管部门）和城市规划主管部门批准，批准后应当签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，即对原出让合同约定的土地用途、出让年期、出让金额等进行相应调整，重新核定，并依法办理土地登记。

出让年限的确定应根据情况具体确定：（1）城市规划对土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩余使用年限甚至更短期限确定；（2）没有特殊限制的，为便于土地利用，一般情况下都应当按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超过法定高土地出让年限。

土地用途和出让年限确定后，即可根据新旧土地用途、出让年限和批准时的土地市场价格水平确定应补缴的土地出让金额。应补缴的土地出让金额=批准时的新用途、新出让年期下的土地使用权市场价格-原用途在批准改变用途时的剩余年期出让土地使用权市场价格。

《中华人民共和国土地管理法》第一章第四条：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。　前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

1、土地的不可替代性。地表上绝对找不出两块完全相同的土地。任何一块土地都是独一无二的，故又称土地性能的独特性或差异性。其原因在于土地位置的固定性及自然、人文环境条件的差异性。即使是位于同一位置相互毗邻的两块土地，由于地形、植被及风景等因素的影响，也不可能完全相互替代。

2、土地面积的有限性。土地不能像其它物品一样可以从工厂里不断制造出来。由于受到地球表面陆地部分的空间限制，土地的面积是有限的。正像马克思所说的那样，它不能像工业生产中那样随意增加效率相同的生产工具的数量，即肥沃程度相同的土地数量。列宁曾指出：“土地有限是一个普遍现象。”人类可以围湖或填海造地，但这只是对地球表层土地形态的改变。从总体看，人类只能改变土地的形态，改善或改良土地的生产性能，但不能增加土地的总量。所以，人类必须充分、合理地利用全部土地，不断提高集约化经营程度，在不合理利用的情况下，土地将出现退化，甚至无法利用，从而使可利用的土地面积减少。

3、土地位置的固定性。土地位置的固定性，亦称不可移动性，是土地区别于其它各种资源或商品的重要标志。我们可以把可移动的商品如汽车、食品、服装以及可移动的资源如人力、矿产等，由产地或过剩地区运送到供给相对稀缺或需求相对旺盛因而售价较高的地区。但我们还无法把土地如此移动。

4、土地质量的差异性。土地的特性和质量特征，是土地各构成要素(地质、地貌、气候、水文、土壤、植被等)相互联系、相互作用、相互制约的总体效应和综合反映。地理位置不同，地表的气候、水热对比条件不一样，地质、地貌对其具有再分配的功能，使得地表的土壤、植被类型也随之发生变化，因而造成土地的巨大自然差异性。这种差异性不仅存在于一个国家或一个地区的范围之内，即使在一个基层生产单位内也同样存在着。随着生产力水平的提高和人类对土地利用范围的扩大，这种差异性会逐步扩大，而不是趋于缩小。土地的空间差异性，要求人们因地制宜地合理利用各类土地资源，确定土地利用的合理结构与方式，以取得土地利用的最佳综合效益。

5、土地永续利用的相对性。土地利用永续性有两层含义：作为自然的产物，它与地球共存亡，具有永不消失性;作为人类的活动场所和生产资料，可以永续利用。但土地的这种永续利用是相对的，只有在利用中维持了土地的功能，才能实现永续利用。

涉及农用地转用或者土地征收的,必须经国务院批准。禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡(镇)土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。

一、宅基地房可以买卖么?

宅基地房是可以依法买卖的。《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地,改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。”宅基地是可以自由买卖的,但村民把宅基地买卖之后,就不能再申请宅基地了。

二、村民私自强占集体坑塘应该如何处理

村民私自强占集体坑塘,是违反土地管理法律、法规的行为,可以向当地县级以上人民政府土地行政主管部门进行举报。

未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地;

对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施;

恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;

对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

三、宅基地可以出售吗?

农村居民对宅基地只有使用权,没有所有权,不可以出卖,但是宅基地上房屋可以出卖。

根据《土地管理法》第六十二条的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

本文关联的相关法律依据

《中华人民共和国土地管理法》第三十五条永久基本农田经依法划定后,任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田,涉及农用地转用或者土地征收的,必须经国务院批准。禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡(镇)土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。