北京房地产市场竞争日益加剧，保利地产在核心区域推出的和悦璞云项目面临挑战，该项目位于北京核心区，旨在满足高端住宅市场需求，随着众多开发商纷纷推出新项目，市场竞争愈发激烈，和悦璞云项目需在产品定位、品质、服务等方面寻求差异化优势，以应对市场压力，保利地产需密切关注市场动态，及时调整营销策略，以确保项目成功入市。

今年2月，保利发展在北京区域进行了重要的人事调整，刘喜涛，曾担任保利北京总经理长达3年，现已调任河南，而80后的“老将”李红亮接棒成为新的领导者，作为集团总部直接派遣的高管，李红亮在北京的工作备受期待，在楼市销售端持续分化的背景下，北京、上海、成都、杭州等核心城市成为各家房企布局的重点。

保利发展在北京市场深耕多年，但近几年的表现相对低调，前几年，公司拿地主要集中在大兴、顺义等远郊区域，随着市场分化，保利发展在京的项目面临去化压力，近两年，保利发展将投资转向朝阳和海淀两个核心区域，随着供地增加，项目间竞争愈发激烈,保利发展的项目去化面临新一轮的考验。

朝阳项目迎挑战

《中国经营报》记者了解到，朝观天珺项目是保利发展今年在朝阳区的主推楼盘，今年5月下旬，该项目首批次397套住宅取得预售许可证，拟售价格为8.84万—9.25万元/平方米，货值总计49.95亿元，项目总计7栋楼，524套房源，户型包括92平方米的三居以及122、139及157平方米的四居，记者在样板间看到，通过阳台和设备间面积赠送，整个项目得房率为92%—100%。

139平方米的四居室，产权得房率基本都在80%左右，但南向通面宽阳台赠送一半面积（约9平方米），加上北向设备平台全赠送（约8平方米），整体赠送面积约17平方米，这样套内实际使用率达到100%，据了解，该项目地块成交于今年2月11日，由保利发展和中国金茂联手摘得，总价87.295亿元，溢价率10.5%。

该宗地块包含两幅住宅子地块，其中南区1202-0006地块即保利朝观天珺项目；而D区1205-0007地块则建设成为金茂满曜，朝观天珺紧邻朝阳北路，且靠近地铁6号线褡裢坡站，其西侧直线距离约1.7公里处便是东五环，金茂满曜距离地铁6号线黄渠站约700米，总体来看，这两个区域的交通和配套条件都较为优越，周边有朝阳大悦城、常营龙湖天街两大商圈。

两个项目相距1公里左右，形成一定的竞争关系，据直接了解情况的房企人士告诉记者，两家企业此前就有协商，在户型面积段上有所区隔，1205-0007地块由中国金茂操盘，打造为北京首个满系产品，项目地上建面9.21万平方米，容积率2.5，控高80米，折合楼面价4.8万元/平方米，供应719套房源，户型包括115、116平方米的三居，以及129、133、159平方米的四居，实际得房率为94%—98%，项目6月16日开盘，目前网签107套，去化率近15%，成交均价7.8万元/平方米。

朝观天珺占地2.76公顷，总建面11.1万平方米，其中地上建面7.7万平方米，容积率2.8，控高60米（局部80米），绿化率30%，项目6月10日开盘，目前网签45套，去化率8%，成交均价8.3万元/平方米，据了解，目前两个项目周边的和光煦境、玺悦朝阳均已售罄，和光煦境同样由保利开发，期房于2023年4月开盘，共310套房源，主推88—129平方米三居，网签均价8.37万元/平方米；2024年9月末，96套现房入市，面积段104—127平方米，网签均价7.56万元/平方米，由于项目在现房销售阶段“以价换量”,还曾引发前期业主不满。

在朝阳区域，去年，保利在十八里店的朝央和煦获得热销，今年随着房企投资进一步聚焦核心区域，朝阳新房竞争进入白热化阶段，根据公开信息，朝阳区今年拟供地19宗，总建筑面积规模将达到约180.49万平方米。

今年4月底，中建智地金茂越秀朝阳城开联合体以126亿元底价竞得朝阳一组团地块，其中黄杉木店项目位于东四环与五环之间，是所属朝青板块近10年唯一新增住宅地块，距离朝观天珺约3公里，据悉，该项目定位为140—300平方米的改善型产品，建筑规模约22万平方米,预计将提供可售房源超过1000套。

在朝观天珺西边5公里外，则为长江实业集团旗下和记黄埔房地产开发有限公司开发的御翠园，今年5月份推出的特价房源销售均价为7万—7.1万元/平方米，相较于此前的备案价相当于打了近7折，户型包括140、180平方米的高层，据悉，该项目今年6月份交房，面对同一区域内有限的客户，项目之间竞争激烈，御翠园此次降价促销有其自身产品原因,但也受到周边即将入市项目竞争的影响。

投资转向核心区域

近几年，房地产行业深度调整，保利发展排名不断上升，2022年超越万科、碧桂园首次登顶，此后一直位于榜首位置，今年上半年，销售总额超千亿房企4家，较去年同期减少2家,保利发展以1452亿元居首。

在北京市场，近几年保利地产表现相对低调，根据中指研究院的统计，上半年，中海地产、华润置地、越秀地产、中建智地、招商蛇口、绿城中国分别在京实现244.6亿元、206.9亿元、193.5亿元、137.1亿元、108.1亿元、100.9亿元全口径销售额，相较之下，在京深耕多年的保利发展，上半年仅实现71.5亿元销售额，排名第九位；权益销售额53.5亿元,排名第十位。

细数保利发展近几年在北京的布局可以发现，其2018—2022年所拿地块主要集中在大兴和顺义这些远郊区域，年报显示，目前其位于北京的在建、在售项目共计18个，过半位于昌平、大兴、顺义等区域，而随着楼市持续调整，远郊区域项目多面临去化缓慢的问题，比如保利发展在顺义的颐璟和煦项目，于2023年12月以19.9亿元拿地，2024年4月份开盘，至今一年多时间，通过降价去化359套，网签率只有47%。

而位于大兴区的和悦璞云项目（持股40%），拿地时间为2021年5月，当年10月份开盘，如今已是现房销售，截至2024年年末，其累计签约面积为5.33万平方米，去化率56.52%，同样位于大兴的和锦诚园，于2019年3月拿地，至今仍在去化中，据悉，该项目期房开盘时均价约6.1万元/平方米，而去年转入现房销售后，成交价格在5.1万元/平方米,引发前期业主不满。

记者了解到，近两年，北京区域之间、项目之间分化不断加剧，房企纷纷将投资聚焦在朝阳、海淀等核心区域，2023年，保利发展在朝阳区域拿下4宗地块，权益价款近81亿元，去年7月份，保利发展联合北京建工以89.01亿元竞获北京海淀永丰地块,成交楼面均价约。